STF encerra julgamento com 8 votos pela imunidade do ITBI na integralização de imóveis, mesmo para holdings imobiliárias

O STF concluiu em 19 de outubro de 2026 o julgamento que reconhece a imunidade do ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social, mesmo quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante. No Tema 1.348 (RE 1.495.108), o placar foi de 8 votos a 2 pela imunidade, e o resultado foi proclamado em 20 de outubro, com a tese fixada nos termos do voto do relator. O acórdão ainda não foi publicado. Dois limites acompanham a posição majoritária: a imunidade alcança apenas o valor destinado ao capital social, e o Fisco municipal segue autorizado a investigar simulação ou fraude.

Para quem estrutura patrimônio imobiliário em pessoa jurídica, a decisão elimina um dos principais custos tributários imediatos de implantação dessas operações. A cobrança do ITBI sobre a integralização encarecia a constituição de holdings com atividade de locação ou compra e venda.

Onde nasceu a controvérsia?

O art. 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, "salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".

A disputa está no alcance do "salvo se". Os municípios sempre leram a exceção como aplicável às duas hipóteses: quem tem atividade imobiliária preponderante pagaria ITBI também na integralização. A leitura que prevalece no julgamento é outra: a ressalva da atividade preponderante alcança as operações societárias de fusão, incorporação, cisão e extinção, e não a integralização de capital, que tem imunidade incondicionada.

O caso concreto ilustra o tamanho da controvérsia. Uma administradora de bens próprios impetrou mandado de segurança contra a cobrança do ITBI pelo Município de Piracicaba na integralização de seus imóveis, e o Tribunal de Justiça de São Paulo negou a imunidade sob o argumento de que a afirmação do STF no Tema 796, de que a ressalva da atividade preponderante "nada tem a ver" com a imunidade da integralização, seria mera consideração de passagem, sem força vinculante. Segundo o relatório do Ministro Fachin, mais de trezentos processos sobre a mesma questão estão sobrestados nos Tribunais de Justiça. A Procuradoria-Geral da República opinou pelo provimento do recurso, pela imunidade incondicionada.

O que o relator decidiu e quem acompanhou?

O voto condutor é do relator, Ministro Edson Fachin. Na sessão presencial de 16 de setembro de 2026, ele reconheceu a imunidade do ITBI na integralização "independentemente da atividade preponderante" exercida pela empresa, inclusive compra e venda, locação e arrendamento mercantil, e propôs a seguinte tese: "A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão".

Naquela sessão, acompanharam o relator os Ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram, com tese em sentido oposto: para eles, a imunidade não alcança a integralização quando a adquirente tem atividade imobiliária preponderante. O Ministro Alexandre de Moraes pediu vista e devolveu o caso, que foi à sessão virtual de 9 a 19 de outubro.

Na sessão virtual, encerrada em 19 de outubro, o placar final foi de 8 votos a 2 pela imunidade: ao lado do relator, os Ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia e Dias Toffoli, além do Ministro Alexandre de Moraes, que acompanhou com ressalvas; divergiram os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. A certidão de julgamento de 20 de outubro proclamou o resultado e fixou a tese exatamente como proposta pelo relator, mantendo o limite do Tema 796 e a ressalva de simulação ou fraude.

Quais são os fundamentos do voto condutor?

O voto do relator, lido na íntegra, apoia-se em três pilares.

O primeiro é a força do precedente. Para Fachin, a incondicionalidade da imunidade na integralização não foi consideração de passagem no Tema 796: foi razão necessária daquela decisão, e o STF, como corte de precedentes, está vinculado à própria ratio por dever de integridade e coerência (art. 926 do CPC). O voto registra que a Corte já vinha aplicando essa leitura em decisões posteriores sobre acórdãos de Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Goiás e Rio de Janeiro.

O segundo é histórico e gramatical. Da EC 18/1965 até a EC 1/1969, a ressalva da atividade preponderante vinha introduzida apenas por "salvo se" e alcançava todas as hipóteses. A Constituição de 1988 inseriu a expressão "nesses casos" depois do "salvo se", e é essa referência que delimita a condição à segunda parte do dispositivo, as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão e extinção. A primeira parte, a integralização de capital, ficou fora do alcance da exceção.

O terceiro é finalístico: a imunidade existe para facilitar a capitalização das empresas e o trânsito de bens da pessoa física para a pessoa jurídica, em linha com a livre iniciativa (arts. 1º, IV, e 170 da Constituição). Como consequência, o voto consigna que os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados pela Constituição de 1988 "no que ainda condicionam o direito à imunidade do ITBI ao não desenvolvimento de atividades preponderantemente imobiliárias, mesmo para a hipótese de integralização do capital social", acolhendo o parecer da PGR.

Quais limites permanecem mesmo com a imunidade?

Dois, e ambos constam expressamente do voto condutor.

O primeiro é quantitativo: a imunidade fica limitada ao valor destinado à integralização do capital social, conforme o Tema 796. Se o valor dos bens transmitidos exceder o montante do capital social a ser integralizado, a parcela excedente não está abrangida pela imunidade, e sobre ela o ITBI pode incidir. Os dois temas, aliás, não se confundem: o Tema 796 fixou o limite quantitativo da imunidade; o Tema 1.348 define se a atividade imobiliária preponderante afasta a proteção, e o julgamento responde que não.

O segundo é antiabuso: o reconhecimento da imunidade não impede que o Fisco municipal demonstre simulação ou fraude à lei. Operações artificialmente estruturadas como integralização, sem correspondência com a realidade societária e econômica, ou acompanhadas de elementos concretos de simulação, permanecem sujeitas à fiscalização e à autuação. A economia tributária decorrente do uso legítimo de uma imunidade constitucional, por si só, não é indício de ilicitude.

O que muda para holdings e planejamento patrimonial?

O ITBI na integralização é uma das variáveis relevantes na decisão entre manter imóveis na pessoa física ou estruturá-los em pessoa jurídica, ao lado da tributação da renda de locação, do ganho de capital, dos custos societários e registrais e dos efeitos sucessórios e da reforma tributária. O que a tese muda é o peso dessa variável: a transferência dos imóveis ao capital social tende a deixar de gerar o imposto municipal, restando os custos cartorários e a atenção ao limite do Tema 796 no desenho da operação.

Para quem já estruturou e pagou ITBI na integralização, o resultado abre caminho para a discussão do indébito: recolhimentos indevidos ainda não prescritos podem, em princípio, ensejar restituição, no prazo de cinco anos do art. 168 do CTN. Há, porém, uma variável que transforma esse direito em questão de calendário: a decisão não tratou de modulação de efeitos, mas o tema ainda pode ser levado ao STF em embargos de declaração, e, em controvérsias tributárias relevantes, modulações já estabeleceram marcos temporais que preservaram apenas os contribuintes que haviam ajuizado suas medidas antes de determinada data. Nada garante que haverá modulação, nem que ela protegeria ações já propostas. Mas é exatamente essa incerteza que recomenda, para quem tem valores materialmente relevantes recolhidos, avaliar desde já a conveniência de uma medida judicial para resguardar a posição, em vez de aguardar passivamente a publicação do acórdão.

Quem está com operação em curso tem decisão semelhante a tomar: concluir a integralização agora, discutindo a cobrança se houver, ou aguardar a publicação da ata e do acórdão. A resposta depende do valor envolvido, do município e da urgência da estrutura. Em qualquer das posições, quem ainda vai integralizar, quem está integralizando e quem já recolheu, a análise imediata do caso concreto vale mais do que a espera.

O resultado já é oficial?

Sim. A sessão virtual terminou em 19 de outubro de 2026, e a certidão de julgamento de 20 de outubro proclamou o resultado: provimento do recurso, imunidade reconhecida independentemente da atividade preponderante, limite do Tema 796, ressalva de simulação ou fraude e a tese do relator, vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. A decisão não tratou de modulação de efeitos. Faltam a publicação da ata no Diário da Justiça e do acórdão, que trará os fundamentos de todos os votos; eventuais embargos de declaração ainda podem levar a discussão da modulação ao Tribunal.

Perguntas frequentes

A imunidade do ITBI na integralização já vale para qualquer empresa? A imunidade está na Constituição desde sempre (art. 156, § 2º, I); o que o STF define no Tema 1.348 é se a atividade imobiliária preponderante afasta essa proteção, e o julgamento responde que não. O resultado foi proclamado em 20 de outubro; como o acórdão ainda não foi publicado e o tema pode voltar em embargos de declaração, operações e medidas relevantes devem considerar eventual discussão sobre modulação de efeitos.

A imunidade cobre o valor total do imóvel? Não necessariamente. Pelo limite do Tema 796, reiterado no voto condutor, a imunidade alcança o valor destinado à integralização do capital social; o valor dos bens que exceder esse montante não está abrangido.

Quem pagou ITBI ao integralizar imóveis pode pedir o valor de volta? A decisão pode abrir caminho à restituição dos recolhimentos ainda não prescritos (cinco anos, art. 168 do CTN), mas eventual modulação de efeitos poderá restringir esse direito. Como modulações já preservaram apenas quem havia ajuizado antes de certo marco, contribuintes com valores relevantes devem avaliar desde já, caso a caso, a conveniência de uma medida judicial, com os documentos da operação em mãos (alteração societária, matrícula, guias de recolhimento).

Por Samuel Vigiano, sócio do KSF Business Law. Perfil: ksfadvogados.com.br/socios/samuel-vigiano